陳志遠

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內容來自sina新聞

零售與非零售業態角色互換 商業業態更新迎來變革期

  新浪樂居訊中國最大商業地產全程服務機構RET睿意德發佈《業態發展趨勢研究》報告。報告以北京新近開業的20餘傢購物中心為樣本，詳析業態特征、比例、類別等領域，對購物中心業態發展趨勢做出預測。報告指出，新開業項目整體業態格局發生變化，零售和非零售業態角色地位發生互換。相比於傳統商圈的新增項目，這種趨勢在新興商圈尤為明顯。

  "傳統商圈已經具備相當的認知度和客源基礎，新增項目零售業態比例仍然較高，均超過50%。而新興商圈區域認知度不高，且多依賴於區域內客群，需通過餐飲、娛樂等聚客能力較強的業態培育市場、提升知名度，其零售業態比例往往低於50%。"RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅指出，"其主角配角地位已經發生互換。"

  具體到零售、餐飲、兒童、休閑娛樂等各類業態，報告指出，主要有如下幾大趨勢：

  一、次主力店領跑零售業態，佈局加速擴張，類型細分，呈多樣化發展

  因在租金貢獻、吸引客流方面均優於百貨，次主力店越發受到追捧，且佈局迅速。目前，主要有快時尚品牌和品牌集合店兩種類型，無論是哪種類型，都開始關註客群的覆蓋度和細分市場需求。

  快時尚品牌推出檔次、風格各異的子品牌，面向的客群不斷擴大，且越來越細分，有利於迅速鎖定相應檔次的購物中心；而發展活躍的品牌集合店則在品類上更加細分，除瞭我們常見的化妝品集合店SEPHORA和SASA，還出現瞭時尚集合店10 Corso Como，運動集合店滔博、運動100等，鞋類品牌集合店、傢居品牌集合店、奢侈品牌集合店和兒童品牌集合店等也發展迅猛。

  二、高端餐飲轉型，中端餐飲拓展迅速，新興主題餐飲湧現

  各購物中心的區位條件、輻射范圍、客群定位等各有不同，業態比例也有相應側重，但總體來看，餐飲業態越來越受到重視。然而，餐飲業態的興起也不可避免地陷入同質化，因而，不同檔位的餐飲品牌正在不同領域發力。

  其中，高端餐飲品牌受政策打壓在不斷在尋找轉型之路，"放下身段"，進軍大眾市場；以外婆傢、綠茶等為代表的中端餐飲則堪稱餐飲品牌中的"快時尚"，它們能夠通過超高性價比的菜品換來超高翻臺率，保證餐廳的正2胎銀行不察配偶缺錢急用哪裡借錢常運營，也可通過流程化和標準化的管理來縮短客人的等候時間，並可利用巧妙的空間設計來增加有效營業面積；同時，體驗需求也催生瞭新興主題餐飲品牌。無論是紅極一時的黑暗主題餐廳，還是深受青少年追捧的便所主題餐廳，都可為餐飲品牌賦予不同於一般餐飲的標簽，吸引特定的人群。目前，這些主題的餐飲尚未在購物中心大規模出現，但隨著購物中心逐步向體驗式商業轉型，更多主題的餐廳必不斷出現。

  三、兒童業態在區域商圈發力，兒童主題經營品類跨業態發展

  區域級商圈主要面對區域內傢庭客群，兒童的選擇決定瞭傢庭消費的去向，所謂"一人帶動全傢"。兒童業態具有連帶消費多、持續性強、對樓層和位置要求不高，且易匯聚人氣的特點，能為購物中心帶來一大批傢庭型消費人群，並形成持續不斷的規律性客群。同時，兒童業態品類也呈細分態勢。

  四、休閑娛樂業態發展日益強調情感交流平臺及感官體驗，類型增多，規模漸大

  電影院、KTV、電玩城、溜冰場......這些娛樂業態是購物中心中常見的娛樂類型。商傢希望通過娛樂業態來聚集人氣，增加體驗，延長消費者的逗留時台北中正建地貸款間從而衍生相關消費。然而，娛樂業態也不免陷入同質化的競爭，電影院、電玩等幾乎成為購物中心的"標配"，其對於人流的聚集效應也隨著人們的選擇范圍的增多而遞減。因而，隻有不斷推陳出新，才能使休閑娛樂業態的聚集效應最大化發揮。

  隨著購物中心逐漸向體驗化轉型，新穎的休閑娛樂業態開始在國內購物中心出現，比如成都環球購物中心所打造的人造海洋公園。新穎的休閑娛樂業態將在參與感、情感交流、社交感等領域發力，國外的展覽類、高科技類、運動類、自然景觀類等業態將成為此類業態創新的參考。

  五、創新業態萌發，以價值觀為標準跨界整合

  隨著"手媒體"等興起，購物中心正逐漸從管理"會員"向管理"粉絲"邁進，各類創新業態則以價值觀為籠絡標準，朝著各類業態"跨界"方向整合。目前，創新業態的出現主要有幾種類型，首先，以書店為載體復合經營的文化創意品牌，如臺灣誠品書店、北京的單向街等等；另一類是以電子數碼產品為載體的體驗店，可讓顧客以最直觀的方式近距離體驗最新的產品和技術，如聯想概念店，蘋果體驗店等；第三類則是跨業態的創新品牌，比如歐舒丹咖啡館、例外的"全新文化概念店"--"方所"等等。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/13592551198.shtml

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