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從金融角度分析房價必跌

  然而,是泡沫總會破滅的,被高估的人民幣於年初開始出現拐點,對美元貶值瞭。

  貨幣政策繼續抑制房價暴漲,或致使平穩下跌。

  根據諾貝爾經濟學獎獲得者格蘭傑的房價與M2(廣義貨幣)單向正相關理論,房價高低不決定M2餘額,但M2餘額多少可直接影響房價高低。

  大理財的分流

  央行大幅放松貨幣政策的可能性幾乎為零,盡管前不久央行定向下調瞭縣域農商行的存準率,小幅下調農村合作銀行存準率,那也是為擴大其支農能力,降低支付風險和預防縣域融資平臺違約措施而已。

  如果還有貨幣因素能支撐房價上漲,那隻有人民幣升值。然而,這一基礎也不存在瞭。

  2007年銀行理財產品剛剛起步,最發達的上海市銀行理財產品尚不到900億元,全國規模約高於5000億元;到2013年9月底餘額高達10萬億左右。收益穩定高於一年期定期存款利率2倍到4倍。

  為應對2008年美國引發的金融危機,中國推出瞭四萬億刺激計劃。本來,在那一年房地產已經出現拐點,SOHO中國的潘石屹當時判斷開發商會死一半,萬科的王石也提出拐點論。就在這時候,四萬億刺激計劃提出,央行配合執行瞭十分寬松的貨幣政策,於是,央企獲得瞭大量的貸款,而這些本不需要資金的企業資金無處投放紛紛拿地皮,之後幾年地王頻出,大多為國企和央企,地價占房價的一半以上,最終造成房價持續走高,本來早該下跌的房價堅挺到如今。

  現在,銀行2胎 銀行2胎借貸缺錢急用哪裡借錢房價到瞭必須下跌的時候瞭。

  大環境的制約

  1月2日,本人和其他7位人士接受新浪樂居采訪的時候對今年的房價做瞭個預測,我的觀點是,"如果錢荒持續,銀行和影子銀行為保持流動性而收回、壓縮對房地產行業資金,部分房企資金鏈或出現斷裂,已有地方出現壓縮個人按揭貸款,這些都會影響資金鏈,2014年應該是房地產泡沫破滅的元年。如不推出新刺激計劃,實現寬松貨幣政策,而實際上也不會推瞭。"三個關鍵詞:"資金鏈、錢荒、擠泡沫"。

  根據央行的數據顯示,在2008年之前,M2增速一般控制15%以內,而在2008年、2009年和2010年,M2同比增速分別達到17.8%、27.7%和19.7%。

  是泡沫總會破的,不管多麼堅挺的泡沫,對於中國房地產來說,泡沫早破裂對中國經濟的傷害反而會小一些。從資金價格、投資渠道、投資需求、資金供應量、貨幣政策、人民幣貶值、銀行態度等方面分析,房價必然會下跌。

  本屆政府已經多次明確表示,不搞短期刺激,並未把房地產作為拉動經濟增長的動能。對貨幣政策要求"不放水"。



  這都是造成二胎房貸 什麼是二胎房貸任何問題免費諮詢房價不僅沒有下跌而在拐點出現後,反而大幅度飆漲的貨幣基礎。

  全國銀行業平均貸存比已經高達71.4%,離法定的不得超過75%一步之遙。壓縮貸款增速將是銀行業的主要任務。

  加之互聯網金融的突飛猛進,在阿裡巴巴的餘額寶投資貨幣基金的一款產品從2013年6月到現在規模超過5000億元。類似於餘額寶類存款性質貨幣基金的規模超過1萬億元。

  情況早已發生瞭重大的變化。投資渠道多元化瞭,至少有以下幾種渠道可以投資:投資貨幣基金、銀行理財、信托產品、QDII(合格境內機構投資者)投資海外、投資互聯網金融等。

  支撐房價上漲的另一因素是人民幣持續升值,從2005年7月匯改到去年底,人民幣持續升值8年多,房價漲瞭大約10年,人民幣匯率形成機制改革以來至2013 年末,人民幣對美元匯率累計升值35.75%。

  2006年年底,信托資產規模不過3510億元,到去年年底,全國信托全行業67傢公司管理的信托資產規模達到10.9萬億元,突破10萬億元大關,不斷創歷史新高。

  現在看,我當初的預測正在變成現實,如果從金融角度看,今年房地產必然會出現價格下跌、開發商資金鏈斷裂等情況,部分地區出現崩盤都有可能。不過,抵制力量也不容小覷。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/09312725123.shtml

  去年底,銀行的委托貸款8.2萬億元,委托投資3.67萬億元。

內容來自sina新聞

  以人民幣計價的房地產,事實上已經開始貶值。今年以來人民幣對美元貶值幅度超過瞭3%。

  早在去年11月22日,筆者曾在《華夏時報》撰文《人民幣當適度對外貶值 謹防出現日本病》,日本病三個指標:高房價、本幣高估和股市泡沫,除瞭股市泡沫中國前兩項完全具備。好在後來人民幣出現快速貶值,房價也正在出現松動。

  今年4月初,著名經濟學傢、耶魯大學金融學教授陳志武表示,未來十年中國房地產泡沫破滅的概率是99%。"未來十年中國房地產的趨勢如何?可以先看看1000萬元人民幣在美國和中國分別能買到什麼樣的房子。1000萬元人民幣大約是160萬美元,在美國可以買很大的帶遊泳池的房子,但北京的房子也要值這麼多錢,我覺得很不值。金融市場上的漲跌,可以理解為人們對未來財富定價的重新估值。一旦大傢對未來預期發生變化,今天覺得值1000萬元的東西,明天有可能100萬元都沒人願意從你手裡接過來瞭。所以我覺得未來十年中國的房地產泡沫要破的概率可能至少接近99%。"

  筆者在上述文章中也提道,"如果用購買力評價人民幣,無論在歐洲還是美國,人民幣都被嚴重高估瞭。更何況中國人的人均收入是歐美的三分之一到四分之一甚至更低,而中國普通商品均高於歐美,無論怎麼說都是不合適的。2012年,美國人均年收入42693美元;2012年中國城鎮居民人均可支配收入24565元人民幣(約合3900美元)。"

  另據我本人實地考察,在美國紐約除瞭曼哈頓稍微偏遠的地方,30萬美元左右可以買到一公寓,在北京隻能買到很小的房子且很偏遠。何況中美收入差那麼大,美國的房子擁有永久產權。紐約的空氣質量遠好於北京。

  被公認為堅不可摧的北京房價今年也出現瞭問題。制約北京的房價進一步上漲除瞭上述因素外還有特殊的原因。

  一季度北京商品住宅銷售面積同比下降43.2%。北京市統計局副局長、新聞發言人夏沁芳表示,北京房地產市場預期發生變化,已進入新一輪觀望期,"從供需關系來看,未來北京房價的漲幅有望進一步回落。"五一期間,北京的二手房房價急劇下跌,成交量大幅萎縮。

  一方面是因為北京的霧霾短期內難以消除,很多人選擇瞭在北京之外購買房子。另一方面,隨著反腐的深入,北京必然被擠出大量的房子。

  隨著金融理財產品的迅猛發展,傳統的股市和樓市投資逐漸失去吸引力。

  如果說在2007年之前,中國大陸居民投資理財的渠道非常單一,除瞭存款,不得不投入股市和樓市別無它法;現在,投資理財的渠道非常多,收益穩定,股市成瞭雞肋,房地產難以變現,在預期改變的情況下,房地產投資會逐漸被拋棄。

  現在,這一基礎不復存在,2011年、2012年和2013年,M2同比增速分別為13.6%、13.8%和13.6%,增速大幅回落到危機之前的水平甚至更低。

  在餘額寶類貨幣基金高收益的刺激下,銀行為把資金留住,紛紛推出自己的高收益理財產品。銀行自身發行的理財產品年化收益率超過6%的比比皆是;信托理財產品高過10%的不在少數,有高達12%甚至更高的;美國股市去年上漲瞭30%,QFII風風火火。

 大政策的抑制

  刺激房價的措施央行是不會出瞭,哪怕是變相刺激的。

  盡管未來也有普遍下調存款準備金率的可能性與空間,但是,那也是為推行利率市場化的資金上的配套措施而已。

  貸款增速也逐步趨於合理水平。支持房價的政策基礎和貨幣基礎蕩然無存。

  今年,銀行不得不收緊房貸,主要原因:

  第一,由於理財產品的分流,銀行為防止錢荒的出現,一般會收緊貸款,包括房貸。

  第二,銀行存款增速放緩。3月末,全部金融機構(含外資金融機構)本外幣各項存款餘額為112.2 萬億元,同比增長11.5%,增速比上年末低2.0 個百分點,比年初增加5.0 萬億元,同比少增1.3 萬億元。人民幣各項存款餘額為109.1 萬億元,同比增長11.4%,增速比上年末低2.4 個百分點,比年初增加4.7 萬億元,同比少增1.4 萬億元。

  第三,一季度,銀行貸款速度增加,必然會在之後壓縮貸款。3 月末,全部金融機構本外幣貸款餘額為80.1 萬億元,同比增長13.7%,比年初增加3.5 萬億元,同比多增2966 億元。3 月末,人民幣貸款餘額為74.9 萬億元,同比增長13.9%,比年初增加3.0 萬億元,同比多增2592 億元。

  2009年和2010年實施極度寬松的貨幣政策,兩年放貸18萬億,這相當於正常年景6年新增貸款的總和。

  地方政府對土地出讓金的依賴度太高,部分地方出臺瞭一些救市措施,但是,從金融角度來看,房價到瞭必須且必然下跌的時候瞭。

  為什麼房價出現拐點的2008年房價沒有掉下去呢?

  在人民幣貶值、霧霾和反貪腐深入的影響下,房價下跌不可避免。
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陳志遠

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