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  一直作為區域地產商的泰禾集團今年以來儼然成為地產界"黑馬"。公司在北京、上海等一線城市,力壓眾多地產巨頭拿地,令業界刮目相看。

  在調控政策持續,地產走向尚不明朗的當下,泰禾集團為何大手筆逆勢拿地,公司又有怎樣的發展戰略?日前,中國上市公司協會組織的"走進上市公司"活動走進泰禾集團,記者一行與公司董事長黃其森進行瞭面對面的交流。

  厚積薄發的黑馬 對外界稱泰禾集團是匹黑馬的說法,黃其森並不認同。"作為上市公司我們的確還佷年輕,但實際上泰禾集團已經有16年發展歷史,是佷成熟的地產企業,隻是原來比較低調,大傢不太瞭解。今年在土地市場力度大,所以引發大傢關註。"黃其森說。據介紹,泰禾集團成立以來累積業主已有4萬多戶,公司在福建的樓盤推出後甚至不需任何廣告,基本上都是清盤。"這除瞭當前良好的市場環境外,與我們在客戶中良好的口碑有很大關系,我們要求每個項目首先要高品質。"對於公司今年在土地市場上的表現,黃其森坦陳,從某種意義上講有被動的因素。他說,作為上市公司泰禾集團首先要保證其可持續發展,但目前手頭的土地儲備不夠。泰禾的發展戰略是深耕福建和北京。"福建上半年幾乎沒有推出土地,因此北京成為公司土地儲備的首選,由於是首都拿地不管拍的價格高低大傢都十分關註。上半年公司拿瞭4塊地,在北京土地市場名列前茅。"不過,黃其森同時強調,今年的出擊是公司厚積薄發的舉措。他介紹,為瞭保證可持續發展,公司這幾年已經做瞭多方面的佈局和安排。從管理角度來說,公司近幾年來打造瞭一批對市場熟悉瞭解的高效管理團隊。按照公司制定的高周轉策略,泰禾現在項目拿地,基本上實現7~8個月就開盤。實際運作中,有些項目甚至比這個時間還更短。在資金儲備方面,公司也已經做瞭充分準備。泰禾前幾年沒有太多的拿地,沉淀下部分資金。另外,公司去年銷售數十億,今年預計完成銷售120億~150億,因此,即便拿出100億拿地,公司資金面仍是比較寬裕的。

  "要動態地看杠桿的高低,很多資金要靠銷售回籠來解決。公司產品本身不是持有型物業,而是銷售型的,目前這個階段,可能高些,明年一旦到銷售回籠期很快就會降下來。"面對外界對公司負債偏高的質疑,黃其森的回應顯得胸有成竹。

  多維度佈局 據介紹,與萬科等地產巨頭相比,泰禾集團對自身有著清晰定位。公司采取區域深耕的戰略,重點佈局幾個經濟發達地區,規避可能出現的政策、資金、市場等方面的風險。在區域佈局方面,泰禾集團形成多層次梯度佈局局面,運作區域覆蓋北京、上海等一線城市,市場成熟的二線優勢城市福州、廈門,以及福建經濟發達的福清、長樂等三四線縣級市。"特別這些三四線城市,在今年福建預計百億的銷售額中貢獻不小。"黃其森說。在地產業態方面,黃其森認為公司有瞭商業地產的開發能力,能夠為今後住宅地產開發提供更多的服務,提高公司抗風險能力。泰禾目前已從原有的住宅地產,向商業地產延伸。公司在福建已經有4個城市綜合體在運作,首個項目福州五四北泰禾廣場剛剛開業。"公司短期內還是以住宅地產為主,商業地產會增加到一定的比例,計劃3~5年做20個左右的城市綜合體。公司計劃是在優勢區域福建把商業地產做深做透,然後再往外拓展。下一步還會推出旅遊地產。"黃其森說。產品設計方面,公司結合市場,采取高中低結合的策略。為契合高周轉戰略,除瞭"運河岸上的院子"高端別墅項目,公司產品基本上90%甚至更高比例都是快速滾動。

  "以前的地產好比是解決溫飽問題,接下來市場的需求就不同瞭。"黃其森說,"經過一段時間的洗牌,我想房地產業將慢慢回歸到產品和服務。未來專業化和做精品高端產品的房地產企業將有很大的發展空間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-30/16562473978.shtml

  差異化經營 從今年土地價格走勢來看,一線城市上漲已經成為市場的共識。但由於鄂爾多斯(行情,問診)等地地產泡沫的顯現,使得外界對三四線城市的市場前景看法出現分化。盡管如此,泰禾集團在今年在三四線仍然做得風聲水起,正是得益於差異化競爭策略。黃其森認為,市場對三四線地產的質疑,更多的是對這些地方動輒上千畝以上大盤需求方面的擔憂。他稱,泰禾集團的三四線戰略跟其他企業不一樣。據介紹,首先泰禾在三四線佈局僅局限於優勢區域福建。其次,公司會對這些項目設置很多嚴格的前提條件,比如必須選擇經濟比較發達的地區、位置必須是中心地段、開發面積掌握在100畝左右等。這樣做出來的產品,才能實現快速周轉,快速去化。還有佷重要的一點就是泰禾的品牌在這些地方優勢非常明顯,某種程度上說是鮮有對手。泰禾集團的差異化競爭還體現在公司推出的"院子"系列產品。在許多地產商紛紛絞盡腦汁為自己的樓盤取各種洋名貼金的時候,泰禾集團卻在堅守中國元素。這就是公司借鑒福州知名的"三坊七巷"古建築推出的國內獨一無二的坊巷式院落。無論是一街七巷的"運河上的院子",還是三街五巷八坊的"北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)",這種更適合國人的居宿,更容易受到高端人士的認同。據黃其森透露,公司深耕優勢地區的同時,將在一線地區進行更大力度的佈局。下一步目標將會鎖定北京、上海和珠三角區域。珠三角廣東地區主推商業地產。截至9月底,泰禾產品認購已約90億,另有部分簽約會在10月份陸續體現。因為項目推出時點的原因,預計在四季度還會有大量項目上市。黃其森表示,今年實現120億~150億的銷售目標問題不大。

  可是這位鄰傢大叔,談到自己對房地產行業的理解時,開口就顯露出掌門人的"氣場"。據他介紹,泰禾集團的發展戰略圍繞著"高品質、高杠桿、高周轉、高溢價"進行。

  "不懂金融就做不好房地產。"黃其森說,"房地產是資金密集型行業,國外房地產屬於金融業,房地產非常重要的一點是資金運作。高杠桿、高周轉恰恰能有效規避市場和政策的風險。此外,高周轉使得資金使用率提高後,資金成本大大降低。"出於對金融的熟悉和對地產行業的理解,黃其森堅持他的觀點。

  在泰禾集團總部,如果不是腰間地產大佬標配的"愛馬仕"腰帶,訪客很容易把出現在面前的這位笑容可掬的中年漢子,誤認為憨厚的鄰傢大叔。

  黃其森:科班出身的地產大佬

  說起泰禾集團(000732)董事長黃其森,不得不提到他的人生經歷。60後的黃其森,大學修的是工民建專業,畢業後分配到銀行工作。像他這樣既具備建築二胎房貸銀行有哪些貸款全省皆可處理行業的理論知識,又有金融行業的從業經歷的科班生,在"土豪"遍野的地產界,著實不多見。

內容來自sina新聞

  "今年我土融高雄左營土融們更多地跟信托等合作,其實最主要原因就是解決發展資金問題。公司推行高周轉策略,在開盤以後就不需要太多的後續資金。"他說。

  經過20多年的快速發展,萬科總裁鬱亮"房地產行業已經到下半場"的判斷被業內逐漸認同。而黃其森卻表示:"我認為中國房地產後階段發展才剛剛開始。"

  "前期的房地產完全是一種粗放式的經營,隻要有地,什麼人都能做,而且大傢都是爭先恐後推大盤,沒有百萬平米的樓盤,都不好意思說出口。"黃其森稱,土地是稀缺資源,如果沒有很用心地去挖掘,還是原來粗放式開發,國傢政策也不允許。

  無論是院子系列、普通住宅或商業地產,泰禾集團要求所有項目都必須走高品質的精品路線。公司認為,隻有高品質,才有可能高溢價。另外,高品質實際上在某種程度上就是降低風險,一旦市場不好的時候,可以跑得比別人快。堅持高品質、高溢價的策略,黃其森正在為可能到來的行業的洗牌提前佈局。

  懂金融的黃其森,除瞭地產以外,還在泰禾集團內還加入瞭其他金融元素。公司分別持有福州農商行和東興證券0.38%和3.49%的權。"這是投石問路,在金融方面後續我們會持續關註。"黃其森說。

泰禾集團地產黑馬是怎樣煉成的
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陳志遠

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