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  事實上,從之前開盤的多個剛需項目排號蓄客情況也能窺見一斑。據悉,在近期開盤的剛需項目中,開發商調低預期入市,漲幅處於相對低位,即便如此,房源供需比從之前的"多人搶一套房",變成瞭"一人可選多套房"。

 停漲或微漲跑量



 "日光"不再

  市場焦點

  從誕生之日起就飽受爭議的自住型商品房,正在潛移默化中影響著北京樓市的格局。首當其沖感受到撼動的,便是剛需盤。更有業內人士直言:未來陸續入市的5萬套自住房,已經讓向來不愁賣的剛需項目,在這個春天裡感受到乍暖還寒的意味。

北京剛需盤從搶房變成選房 房企平價開盤頻現

  較之於業內人士預計的"自住型商品房對樓市的影響,至少需要2-3年",北京樓市給出的反應,卻大大跌破預期底線,並且這種影響還在進一步發酵。

  同時,截至昨天,北京有6個自住房項目已啟動申購,僅恒大·禦景灣、金隅匯星苑、金隅匯景苑三個自住型商品房,就有超過117萬戶傢庭進行申購,而其總房源僅7200套。

  房企預期

  北京萬科總經理毛大慶

  業內人士指出,在信貸收緊與自住商品房的沖擊之下,北京剛需客群的觀望情緒正在加速擴大,而隨著3月份剛需項目開始進入集中放量階段,剛需購房客群選擇面的加大,項目開盤"日光"的現象也越來越少。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/07512674686.shtml

  上周末,位於大興區的保利首開熙悅春天、房山區的萬科幸福匯,以及平谷區的首城匯景灣(樓盤資料)三盤同開,共計釋放出超過千套的房源。據記者瞭解,萬科萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價格入市,比之前開盤價格分別微漲民間二胎利息算法瞭4%和2%,而保利首開熙悅春天22500元/平方米的銷售均價,與上一期基本持平。但是與之前不同的是,上述三盤均未取得開盤"日光"的銷售盛況。

  而受到自住型商品房的入市影響,多個剛需項目為瞭避開下半年大量自住型商品房集中上市的沖擊、實現銷量,隻得在價格上做出讓步和妥協,包括大興區的眾美城、住總萬科橙,以及房山區的首創·新悅都(樓盤資料 業主論壇)、通州區的珠江四季悅城等項目在內,多個項目出現瞭低於預期甚至平價開盤的現象。

  "自住型商品房的上市雖然並未形成規模,但卻提前鎖定瞭海量購房需求,對剛需盤的目標客戶形成分流。"一位不願具名的業內人士表示,隨著自住房陸續簽約,整體交易均價將會被拉低,從而加劇剛需購房者的觀望。

  樓市供需分化,在目前已成共識。3月,北京樓市共有23個項目入市銷售,比起去年同期31個項目明顯減少。業內某資深人士告訴記者,春節後市場成交反應冷淡,計劃開盤項目的蓄客周期被迫拉長,房企也需要一定時間根據市場現狀調整營銷策略,這導致樓盤開盤入市的節點整體滯後。

  目前,北京已有6個自住型商品房項目啟動申購,房源合計超1.2萬套。但多位業內人士不約而同地表示,雖然尚未達成實際成交,但從數字上看,自住房供應套數已經占到一季度1.6萬套成交量的78%,供應結構的改變,是造成一季度樓市成交萎靡的重要原因。

  自住型商品房分流作用已顯現



  值得一提的是,記者從亞豪機構獲悉,4月北京計劃開盤的項目將出現規模性增長,達到33個。其中房山區供應量位居各區之首,包括首開·熙悅山熹園、首創·伊林郡、中國鐵建·原香漫谷等8個項目入市。一位不願具名的業內人士指出,這些項目的共性特點是供應結構以中小戶型產品為主、面向剛需人群,諸多同類型項目同期入市,房山或將成為又一個"以價換量"的區域。

  而另一位不願具名的房企人士也認為,自住房的推出對於剛需項目的分流作用越來越明顯,逼迫剛需項目不得不重新審視市場,從而做出應對。

內容來自sina新聞

  房企冀望以中高端房平衡利潤

  與備受煎熬的剛需盤相比,主打改善型的中高端項目表現較穩定。上周,位於大興亦莊的亦莊·金茂悅和位於望京的望京·金茂府均采取"小跑沖利"的銷售路線,分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價格入市,與上期產品相比,售價均上漲瞭14%。兩個項目各向市場釋放瞭60餘套樓王房源,當日售罄。

  亞豪機構副總經理高姍認為,自住商品房對市場的沖擊不隻體現在剛需市場,也從一定程度上影響瞭中高端市場。自住型商品房的出現促使北京供應格局向三元格局加速轉化,為瞭規避市場競爭、提高周轉率,剛需項目被迫讓利跑量,房企將更傾向於通過中高端項目來沖利。

  某上市房企人士告訴記者,由於北京土地市場持續高熱,成本居高難下,未來純商品住宅的泛豪宅化趨勢將會更明顯;自住房折損的利潤會從商品房銷售中平衡回來。但北京萬科總經理毛大慶卻認為,由於自住需求有限,未來高端住宅市場也未必"好過"。

  房企聲音

  剛需盤不好做或讓價或扛著



  今年剛需盤一定"不好做",尤其是戶型完全和自住型商品房類似的項目,會明顯受到壓力。以住總萬科橙為例,項目遵照政府定價需求,購房者是以自住房的價格購買正常商品房,售罄完全在情理之中。

  目前自住房項目申請凍結瞭幾十萬以上的符合條件的購買者,大多數人要等到確定沒買上才會再買商品房,所以剛需盤開發商要麼在價格上做出讓步,要麼扛著,以時間換利潤。

 控制拿地成本關註改善型需求

  北京龍湖總經理宋海林

  從政府調控的角度來說,自住房的推出是希望覆蓋夾心層,這種做法有一定道理,並且目前來看已經起到一些作用。一些排號自住房的客戶發現中簽率也不低,還有一定的機會,可能會願意花一些時間去等自住房。

  對北京龍湖而言,原則上還是會控制拿地成本的同時,在居住產品上會關註去覆蓋另一些購房人群,比如說改善型需求。北京龍湖特長就是堅持差異化發展的同時,進行多業態、全覆蓋,這一點不會發生改變。

自住型商品房的上市雖然並未形成規模,但卻提前鎖定瞭海量購房需求,對剛需盤的目標客戶形成分流,"日光盤"不再。

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