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北京嚴控商品房預售資金防爛尾 或助推房價上漲
《中國經濟周刊》 記者 孫維晨 北京報道
6月中旬，北京市住建委發佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(下稱《辦法》)，規定開發商禁止直接收取商品房預售款，而是要存入銀行的專用賬戶。預售款受到"特殊"監管，這一雲林大埤建地貸款個小小的變化，竟在京城房地產業內引起瞭不小的爭議。
《辦法》同時要求，商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行實行重點監管，優先保障工程建設。完成初始登記前，專用賬戶內的資金不得低於重點監管額度的5%。
一些房地產業內人士認為，預售資金監管更加嚴格，主要是為瞭防止開發商資金鏈斷裂影響到房地產項目的開發進度，進而給購房者、銀行等相關利益方帶來損失，防止爛尾樓的出現。此外，《辦法》通過要求企業實施專款專用，可以有效防止開發商攜款外逃等現象的出現。
實際上早在2010年12月，北京市就出臺瞭《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)。陽光100集團副總裁范小沖告訴《中國經濟周刊》，當時《暫行辦法》也要求商品房預售資金全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，但這一規定在實際執行中往往大打折扣。
時隔兩年半，北京市出臺《辦法》，意味著北京市再度加大瞭對房地產宏觀調控的力度，但這一政策真能有效調控房價嗎？
嚴控預售金防止項目爛尾
范小沖：這個規定可以防止房地產企業在開發過程中出現風險。如果開發商挪用這項資金，導致這個項目不能如期交付或者爛尾，那麼就會影響到購房者的權益，帶來社會風險和金融風險。
現在發文嚴管這一款項實際是卡住瞭開發商的一條資金渠道。預售資金不能隨意挪用，那麼開發商就可能面臨資金短缺的壓力。但是，要想得到這一效果，必須要嚴格監督。
陳雲峰：預售資金監管制度重在保證工程安全，預防房價大幅下滑時開發商卷款潛逃，保證瞭預售項目如期完工不爛尾，從這一角度來看，這一政策或將長期執行下去。
胡景暉：房地產預售條件趨嚴，意味著預售之前需要更多的資金投入，一定程度上加大企業的資金壓力；預售資金監管政策"轉正"將使得開發商的預售資金使用靈活度受限，影響資金的流動性。
而這項政策出臺的意義更多在於對近期即將到來的新房市場交易高峰進行提前幹預，增加房地產開發企業風險防范意識，進一步管理好房地產開發企業對房價的預期。
中小企業或被洗牌出局？
謝逸楓：預售資金大約占房地產企業長期資金的三分之一，預售資金並不會對其生存發展產生明顯的牽制作用。但是對於中小房企，特別是小型房企的打擊就房屋二胎代書會比較嚴重。
這些小企業自有資金本身就很少，既不能得到銀行貸款，又無法登陸資本市場。信托、基金也不偏愛他們。所以中小房企的主要資金來源就是靠賣房子，也就是銷售回款。現在這條騰挪之路也被堵死瞭，那麼他們必將面臨資金考驗。說嚴重瞭，他們甚至面臨死亡考驗。
范小沖：預售資金監管實際上是把這八德重劃區部分錢"鎖在瞭籠子裡"。那麼一些資金渠道稀缺，資金鏈不穩定的中小型房地產企業會受到明顯的影響。
中小房企如果不能使用預售資金擴張，那麼他們就要另尋出路。但是，無論是私募基金還是信托還是民間借貸，這些資金渠道的融資成本都相當高。
大型企業比如國企央企除瞭預售資金，他們還有其他的融資渠道，比如銀行貸款。而其他大企業實力雄厚，可以承擔其他融資渠道帶來的高成本。
會提高房價上漲預期？
范小沖：我認為《辦法》不但不能抑制房價，反而可能會刺激房價上漲的預期。因為如果這部分資金被限制使用，那麼房企就要尋找其他高成本融資渠道。那麼這部分資金成本壓力最終會轉嫁到房價中。此外，預售資金監管從嚴實際上也是減緩瞭房地產項目預售的節奏。這可能會減少市場上房源的供給。
謝逸楓：預售資金監管從嚴，會增加有效供給，但不一定導致房價下降。因為每個房企都會根據自己項目所處位置的總供應量和自己的庫存情況、去庫存化進度等因素來確定銷售價格。
房地產市場依然供不應求，即便要求預售款專款專用，也不能刺激房企增加供應。房企一旦不能借預售款回籠資金，可能會導致企業的資金周轉率下降，由此帶來的損失企業有可能會以提高房價的方式進行彌補。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/07562261699.shtml
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