陳志遠

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內容來自sina新聞

養老地產新紀元

  10 月23 日，鳳凰股份宣佈將投資5 億元成立專業的養老地產公司，致力於養老產業的研究、開發、運營與管理。

  無獨有偶，就在同日，9 月離職的億城股份前總裁馬寅也宣佈與服務商合夥成立養老地產服務公司，首個項目有望落子北京近郊。

  養老地產的概念不斷升溫加碼，業界預測未來十年養老地產將呈幾何級數增長。

  事實上，這不是養老地產第一次受到追捧。早在2011 年，國內已經出現一波養老地產大幹快上的熱潮。而更早之前，企業已經開始跑馬圈地。

  不過，業內人士分析，2011 年養老地產蜂擁入市的時間和"限購"時間一致，諸多開發商戰略轉型未必不是調控強壓下的取巧之策。因為彼時，養老地產政策不完善，拿地難、融資難、用人難、盈利難，種種困局難以突破。

  然而今年以來，養老地產破冰消息不斷傳來，加之龐大的市場規模，行業有望破局。

  年初，北京第一塊"養老綜合用地"拍出，各地也開始逐步把養老用地納入專門規劃，養老地產土地昂貴的現狀將大幅緩解。

  與此同時，今年來多部委先後發文劍指養老政策，針對當前養老服務業面臨的瓶頸問題，提出瞭一系列扶持政策。李克強總理在國務院常務會議上強調，要把服務億萬老年人的夕陽紅事業，打造成蓬勃發展的朝陽產業。目前，許多省市都已出臺養老設施專項規劃，並從土地、財稅、融資等政策上予以支持。政策層面的多重利好驅動養老地產迅速升溫，也推動養老地產進入瞭一個新紀元。

  養老地產破冰

  我國疾速增長的老齡化急需配套大量養老設施，而提高養老設施供給的核心是發展養老地產。

  國泰君安的一份報告預計，若按照國內多地提出的"9073"計劃(90%的老人由傢庭照顧，7%的銷售社區居傢養老服務，3%進入養老院等機構養老)，僅考慮機構養老部分，年平均增加老年地產面積約占2012 年住宅年銷售面積的1.4%(1364 萬平方米)。其實，養老地產規模不止如此，考慮上活躍長者等非機構養老，則年新增量會更多。

  據上述報告計算，如果2035年到達養老地產均衡水平，選擇養老地產的長者占比達到15%，也就意味著房貸第二順位銀行2014 年至2035 年間，養老地產需新增總建築面積將高達21.72 億平方米。換言之，養老地產最大存在逾21 億平方米的缺口。

  這塊"大蛋糕"自然會引發"搶食"風潮。從2011 年開始，萬科、聯想控股、保利地產、香江國際等20 餘傢房產企業都在試水養老地產，投資以百億計，而一些地區以"養老地產"概念打造的樓盤更是數不勝數。

  不僅傳統房企對養老地產趨之若鶩，自去年以來，各保險企業也開始競相拿地，發力養老地產。除泰康人壽、新華保險等幾傢已著手建設養老社區的公司外，中國人壽、合眾人壽也分別在河北及湖北規劃瞭養老社區項目。

  養老地產如火如荼、群雄逐鹿，卻被業界資深專傢指出是"外熱內冷"。中國農科院副研究員盧佈認為，當前我國養老地產發展混亂，難以形成清晰的盈利模式和開發路徑。而這與我國當前養老產業發展的制度體系、產業標準和政策體系準備不足有關。

  不少開發商也大吐苦水，養老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、後期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，卻要在初期面對高昂的土地和稅收成本。

  但這一切即將改變。

  2013 年，北京密雲拍賣國內第一塊"養老綜合用地"；7 月山東省正式公佈年度安排5625 畝養老專項用地指標；四川省、廣東省等也開始瞭相關規劃。7 月份出臺的新《老年人權益保障法》也對養老用地安排提出政策要求，並擴大養老床位補助范圍。

  李克強總理在國務院常務會議上的談話及9 月13 日國務院下發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》更是直接針對融資難、用地難、用人難和運營難等問題，提出一系列扶持政策。養老服務業發展直接上升至國傢決策層面，業內人士指出，養老地產的春天已經來臨。

  此外，民政部、全國老齡委、標準規劃委等單位，委托或協同相關部門出臺養老服務業協會標準、國傢標準指導等文件，配合養老服務業國傢標準出臺，規范養老地產市場。

  業界專傢預測，2013 年是養老地產元年，隨著政策的完善和相關標準出臺，逾21 億平方米的缺口將迎來養老地產"井噴式"發展。

  新紀元之路

  在養老地產破局的新時代，未來走怎樣的發展道路成為企業案頭的一道新命題。

  在目前常見的養老項目中，有一類開發模式是專門建設綜合型養老社區，另一類是在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。在中國人民大學公共管理學院土地管理系教授葉劍平看來，養老

  項目從性質上可分為居傢型、住宅小民間二胎 民間二胎轉銀行任何問題免費諮詢區中的配套及獨立供老人使用的類型，應該研究這些類型項目的占比，以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會發生何種變化。

  事實上，全齡化養老地產正在成為養老項目發展的新方向。即建設老人可以和年輕人共同居住的社區。這類社區中既有老年公寓也有普通住房，形成養老地產和普通地產混合的局面，而在

  社區配套方面則傾向於給予老人相應的專業軟硬件配套服務。

  由於這種模式更易兼顧中國人的傳統養老觀念，易於被老銀行房屋二胎免費估貸人接受和推廣。復星集團董事長郭廣昌曾明確表示，全齡化養老社區將成為集團產業佈局重頭戲。

  對企業來說，全齡化社區還需要兼顧的是養老服務。傳統養老地產開發商傾向於單純硬件開發，但中國中交投資設計總監劉水指出，他們的研究發現，養老設施銷售利潤不如執行利潤高，如

  果企業改變傳統退出機制，選擇和專業的運營商合作，可以獲取持續回報。

  劉水建議，企業在開發養老社區時需要專業運營商介入，在項目旁邊獨立做一個小的專業養老機構，既服務於失智老人，也服務於健康老人。這種模式更適合未來養老地產的開發運營。。

  花樣年集團總裁潘軍也多次表態，" 把養老地產當成核心來做，必敗！花樣年未來的核心是'服務'。"

  看來，養老社區規劃、運營團隊、終生服務將成為養老地產新紀元企業制勝的關鍵。

  李克純/文

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/14432485608.shtml

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