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SOHO中國重心或重回北京 滬持有項目下調租金
雖然SOHO世紀廣場下調租金不宜過度解讀，但這背後反映出的更本質的問題是，SOHO中國在由售民間二胎 民間二胎房貸合法嗎利率多少免費諮詢試算轉租的過程中，對於租賃型物業的理解仍然不夠深刻。
SOHO中國宣佈由售轉租戰略將滿一年，但北京前門項目一期預租率不到七成、上海項目SOHO世紀廣場項目下調租金的事實，讓星展銀行在一份報告中指出，轉型的效果"尚需更多證據證明"。
"這邊空瞭一片呢。"7月30日，在前門大街附近工作的小王指著東側區域的一片商鋪對《第一財經日報》記者表示，"主要是因為這一區域剛建好沒多久，而那邊還有挺大一片地正在蓋著。"
作為SOHO中國第一個持有項目，2009年5月，SOHO中國以17.7億元收購北京前門項目約5.47萬平方米的商業面積。如今時值暑期，正是傳統的旅遊旺季，盡管並非周末，但對於前門大街這個國內外遊客到北京旅遊必去的景點來說，按慣例應該是遊人最多的時節。不過在前門項目現場，記者看到，SOHO中國持有面積最大的前門大街東側區域，駐足的遊人有限。
在前門大街兩側近140個店鋪中，有約二三十個處於空置或歇業狀態。已建成的前門大街東側區域，僅有零星店鋪處於租出狀態。以其中的B8區域為例，從商鋪銘牌上看，在地下一層至二層的三層共計37間商鋪中，目前處於出租狀態的僅有4間鋪位。
根據星展銀行6月18日的報告，前門項目一期雖然在重新定位後引入瞭三星、佳能等跨國品牌旗艦店，但預租率仍然低於70%。在此情況下，前門項目二期又將於今年下半年入市，或將加劇租務面臨的挑戰。
在上海，SOHO世紀廣場作為SOHO中國宣佈轉型後第一個入市的持有型物業，被外界普遍視為轉型效果的"試金石"。
根據星展銀行的數據，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初9元/平方米·天調整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。
"SOHO世紀廣場下調租金，說明最初的租金定價偏高，現在的做法是讓租金回歸合理水平。"一位要求匿名的商業地產顧問認為。目前，SOHO世紀廣場周邊項目的租金水平在6~7元/平方米·天。
SOHO世紀廣場沒有給市場帶來太多驚喜。睿意德高級助理董事陳曦表示，2012年其團隊曾對上海核心CBD部分新上市寫字樓項目做過跟蹤，2012年這些新項目的供應量大約40萬平方米，到年底去化20多萬平方米，顯示新項目一年的去化率在60%至70%是一個正常區間。SOHO世紀廣場的去化周期正在此范圍內。
"雖然SOHO世紀廣場下調租金不宜過度解讀，但這背後反映出的更本質的問題是，SOHO中國在由售轉租的過程中，對於租賃型物業的理解仍然不夠深刻。"前述匿名商業地產顧問表示。
"SOHO中國一直以來擅長的是物業銷售，物業銷售的本質是資產過渡，由於購買者對資產價格上漲抱有預期，因此啟動銷售時有一定的溢價空間，但租賃型物業對租客而言隻是一個工具，並屏東春日建地貸款不擁有產權而隻有使用權，因此租戶對於租金的價格更為敏感。"
該顧問認為："SOHO中國在SOHO世紀廣場項目上的定價策略，延續瞭過去銷售的思路，希望在新項目入市時，就能實現較高的定價。但事實上，租賃型寫字樓的租金水平常常受到經濟環境、市場供應量等被動因素的影響，有經驗的持有型物業開發商，通常會在新項目入市時制訂比較低的租金價格，後續再通過淘汰部分租戶的方式提高回報，因為比起租金水平，出租率是衡量新寫字樓項目更為關鍵的一個指標，高空置率會令項目的認知度較差。"
對於SOHO世紀廣場下調租金的做法，SOHO中國未予置評。事實上，對SOHO中國而言，其重金佈局二胎借款廣告任何問題免費諮詢的上海寫字樓市場正在發生微妙的變化，這是無法忽視的嚴峻現象。
陳曦告訴記者，2013年，上海寫字樓市場供應量正逢低谷，入市的超甲級寫字樓體量大約70萬平方米，租金以及空置率都保持在比較健康的水平，但2014年~2015年，供應量將激增至150萬平方米，屆時會對寫字樓租金造成一定的壓力，至少租金上漲的動力已經不存在，局部市場的空置率也會上升。
按照年初制定的計劃，今年SOHO中國計劃收購土地的預算為100億，迄今隻斥資32億在上海收購瞭一幅土地。不久前，在爭奪靜安區石門二路街道60號街坊地塊的較量中，SOHO中國敗給瞭美國漢斯。星展銀行的報告認為，下半年SOHO中國可能會將收購的重心放到寫字樓市場前景更為明朗的北京。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/11172328099.shtml
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